“Wygrywa tylko ten, kto ma jasno określony cel i nieodparte pragnienie, aby go osiągnąć “
Któż z nas nie marzył o własnym domku z małym ogródkiem, o rodzinnym siedlisku wybudowanym z dala od wielkomiejskiego gwaru i zgiełku ? Pozytywne myślenie i wiara w końcowy sukces sprawiają, że to czego tak bardzo pragniemy staje się często rzeczywistością. Budowa domu to decyzja bardzo ważna – często życiowa. Nieprzemyślane i pochopne działania mogą nas drogo kosztować.
Zanim pomyślimy o zakupie działki w upatrzonej wcześniej lokalizacji, powinniśmy sprawdzić, co przewiduje dla tego terenu Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeżeli na danym terenie nie uchwalono Planu, to trzeba wystąpić do Wójta, Burmistrza czy Prezydenta o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania dla planowanej inwestycji. Może się wówczas okazać, że realizacja naszego wymarzonego projektu na upatrzonej działce nie będzie możliwa.
Po zakupie działki i projektu czeka nas etap uzyskania Pozwolenia na budowę. Dla wielu klientów jest to przysłowiowa droga przez mękę. Dlatego warto się zastanowić, czy nie powierzyć tego osobie kompetentnej, która w naszym imieniu zgromadzi niezbędną dokumentację wymaganą w Starostwie Powiatowym. Warto również na tym etapie pomyśleć, czy chcemy dokonać zmian w Projekcie na tyle istotnych, że będą wymagać zgody projektanta.
“Dla człowieka, podobnie jak dla ptaka, Świat ma wiele miejsc, gdzie można odpocząć, ale gniazdo tylko jedno ”
Okres oczekiwania na pozwolenie, powinniśmy wykorzystać na ponowne sprawdzenie ofert banków. Może się mianowicie okazać, że propozycja jaką otrzymaliśmy kilka miesięcy temu jest już nieaktualna, a nasze dochody są niewystarczające do uzyskania kredytu w zakładanej kwocie. Czas również na sprawdzenie i porównanie ofert wykonawców. Zróbmy wstępny kosztorys, policzmy własne aktywa, które możemy zaangażować w budowę i rozsądnie przemyślmy kwotę kredytu. Niestety z doświadczenia wiem, że często kosztorysy klientów są niedoszacowane, co powoduje, że na pewnym etapie budowy zaczyna brakować gotówki. Najlepsze oferty otrzymamy w bankach, które wymagają od klientów min. 20% zaangażowania w inwestycję ( działka + wszystko co na niej zostało już zrobione będzie naszym wkładem własnym ) . Jak to wygląda w praktyce ? Banki po wstępnej decyzji finansowej ocenią , ile jest warta nasza nieruchomość w obecnym stanie . Możemy również sami zlecić Rzeczoznawcy zrobienie wyceny. Osobiście jestem za takim właśnie rozwiązaniem. Dlaczego ? Po pierwsze – Koszt Operatu własnego i wykonanego przez bank będzie podobny i należy przyjąć, że średnio wyniesie około 900 PLN. Po drugie – Operat własny będziemy mogli przedstawić w kilku bankach . Po trzecie – Poznamy aktualną wartość naszej inwestycji – jeszcze przed złożeniem wniosku do banku , co pozwoli nam z dużym prawdopodobieństwem ocenić, czy będzie wystarczająca jako wkład własny. Po czwarte – Rzeczoznawca określi w Operacie przyszłą wartość domu a ta informacja jest bardzo istotna przy ustaleniu maksymalnej kwoty kredytu jaką będziemy mogli uzyskać . Po piąte – Znając wartość inwestycji, dużo łatwiej będzie nam wypełnić “Kosztorys prac i materiałów “, w którym określamy, ile według naszych wyliczeń będziemy potrzebować środków na dokończenie budowy. Jest to kluczowe o czym napisałem w dalszej części. Niestety nie wszystkie banki będą akceptować nasz Operat, który zleciliśmy sami. Na szczęście nie ma ich wiele.
Bardzo istotną sprawą przy kredytowaniu domu jest to, że banki finansują naszą budowę w tzw. transzach. Pierwszą otrzymamy po spełnieniu warunków do wypłaty jakie bank zawarł w decyzji i umowie kredytowej. Najczęściej będzie to złożenie i opłacenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej naszej działki oraz założenie rachunku w banku, który udzielił kredytu. Mogą oczywiście pojawić się jeszcze inne warunki takie jak wykupienie ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy. Z reguły wysokość pierwszej transzy jest uzależniona od wartości naszej nieruchomości ustalonej przez bank lub rzeczoznawcę na dzień wypłaty i nie powinna jej przekraczać ( są wyjątki od tej zasady ). Kolejne wypłaty odbywają się na podstawie tzw. fotoinspekcji. Zdjęcia pozwolą ocenić postęp prac jakie wykonaliśmy za otrzymane wcześniej środki. W niektórych bankach wystarczą zdjęcia, które zrobimy sami. Inwestycję powinniśmy zakończyć z reguły w ciągu 24 miesięcy. W okresie wypłaty transz, płacimy jedynie raty odsetkowe, które zwiększają się nam wraz z wypłatą kolejnych środków. Tylko w jednym banku możemy płacić od początku pełną ratę kapitało – odsetkową.
Jak już wspomniałem wcześniej, banki będą wymagać wyceny aktualnej i przyszłej wartości naszego domu. Może się wówczas okazać, że wycena będzie odbiegać od naszych założeń, co spowoduje, że wnioskowana kwota kredytu znacznie nam się obniży. Powiecie Państwo : “trudno, to dostanę mniej pieniędzy na budowę”. Niestety nie jest to takie proste.
Oto przykład:
Z wypełnionego wcześniej kosztorysu wynika, że realizacja naszego projektu będzie nas kosztować 500 tys. PLN i o taką kwotę chcemy wnioskować. Posiadamy działkę o wartości 120 tys. PLN. Przyjmujemy, że dom po wybudowaniu w naszej miejscowości (o wycenie decyduje głównie lokalizacja ) będzie wart ok. 620 tys. PLN. Rzeczoznawca natomiast wycenił nam nieruchomość na 550 tys. PLN. Sporo banków przyjmie , że maksymalna kwota kredytu nie może przekroczyć 80% przyszłej wartości nieruchomości. Tak więc w tym wypadku, możemy otrzymać jedynie 440 tys. PLN kredytu ( 550 tys. – 20% ). Jak będzie wówczas wyglądać decyzja banku ? Z wyliczeń analityka wyjdzie, że będzie nam brakować ok. 60 tys. PLN na dokończenie budowy. Aby otrzymać I transzę , będziemy musieli zaangażować własne środki w zrobienie np. fundamentów ( jeżeli ten etap został przez nas wyceniony w ” Kosztorysie ” na taką kwotę )
Bardzo podobna sytuacja może mieć miejsce wówczas, kiedy kosztorys budowlany będzie zaniżony. Oto przykład:
Mamy tylko działkę bez rozpoczętej budowy, a dom ma powierzchnię użytkową 150 m2. Z kalkulacji , w której założyliśmy, że sporo prac wykonamy sami lub z pomocą rodziny wynika, że na dokończenie budowy do stanu deweloperskiego będziemy potrzebować 400 tys. PLN kredytu. Natomiast ze wskaźników bankowych wynika, że do wybudowania domu o takiej powierzchni klient będzie potrzebował ok. 525 tys. PLN ( 150 m2 x 3500 PLN – cena wybudowania 1m2 ) . W takiej sytuacji możemy otrzymać decyzję pozytywną, lecz warunkiem podpisania umowy kredytowej będzie przedstawienie i udokumentowanie własnych środków niezbędnych do zamknięcia inwestycji – czyli brakujące 125 tys. PLN . Jeżeli nie posiadamy takich środków, to możemy mieć problem. Wielu klientów zadaje mi często pytanie : “Czy istnieje możliwość dobrania kredytu w trakcie budowy, gdyby zabrakło środków na dokończenie ? ” Jeżeli wybraliśmy ofertę z oprocentowaniem zmiennym, to jest taka możliwość. Należy jednak pamiętać, że kwota kredytu po podwyższeniu nie może wciąż przekroczyć 80% wartości naszej nieruchomości i musimy posiadać zdolność kredytową na spłatę tej przyszłej – wyższej raty.
W wielkim skrócie przestawiłem Państwu temat budowy domu z kredytem hipotecznym. Oczywiście, każdy przypadek jest inny i będzie wymagać indywidualnej oceny o czym przekonałem się w swojej praktyce. Budowa domu powinna cieszyć i być dla nas niezapomnianą przygodą. Aby tak się stało, musimy się do tego bardzo starannie przygotować. O niespodziankach jakie mogą nas czekać w trakcie budowy i co zrobić aby poprawić swój wizerunek i tzw. scoring przed złożeniem wniosku do banku, mogą Państwo przeczytać na naszej stronie – Dział ” NOWOŚCI – PROMOCJE “ – “HISTORYJKI Z PLACU BUDOWY ” ( http://doradcy.lubin.pl/historyjki-z-placu-budowy/ ) i “BIK -FAKTY I MITY ” ( http://doradcy.lubin.pl/bik-fakty-mity/ )
Za naszą pomoc w uzyskaniu kredytu nie pobieramy żadnych prowizji . Dzięki współpracy z wieloma rzeczoznawcami , poznają Państwo aktualną i przyszłość wartość domu przed zleceniem wyceny . Nasz teren działania to : Legnicko – Głogowski Okręg Miedziowy oraz zachodnie regiony woj. dolnośląskiego i południowe woj. lubuskiego. Dojazd gratis .
Budujesz dom energooszczędny ? – Mamy dla Ciebie specjalną ofertę kredytu EKOhipotecznego . Masz już kredyt na dom ? – Sprawdź czy nie przepłacasz ?
Od 2001 do usług- Ponad 250 skredytowanych domów ! Tel : 602639981
